文/北京进深 徐迪
10月28日，大兴西红门0102-6037地块进入用地预申请。
土地面积2.44公顷，地上建面约5.62万㎡，容积率2.3，限高45米（局部60米）。
交易起始价15.45亿元，折合楼面价2.75万元/㎡。
现房新政后上架的地块，要求严格执行现房销售相关的规定。
现房时代下的成本账
西红门板块位于大兴区最北，是距离市中心最近的区域，城市界面整体较新，无老旧小区，地铁和商业的快速发展使该板块近年来陆续成交了多幅住宅地块。
在售项目包括御璟星城元启，去年调规后重新开始网签，成交均价5.1万元/㎡；
兴创万象茗筑，今年5月底取证，目前去化不足两成，成交均价4.9万元/㎡；
中建壹品未来元著，今年8月底取证，去化超三成，成交均价5.4万元/㎡；
此外，北侧西红门橡树湾三期文园、中建玖玥府，都是尾盘出清期，成交均价约6万/㎡。
6037地块在几个新盘中间位置，纯居住用地，地上无大规模配建，地下也只有小体量的社区级公服设施，没有太多隐形开发成本。
与此同时，它的楼面价只有2.75万元/㎡，本身就属于板块低位：
东边未来元著所在的6038地块，去年的成交楼面价是3万元/㎡；
西边两个项目，万象茗筑所在的6030地块，2024年9月出让，楼面价3.62万元/㎡；
元启所在的6035地块，在2024年底成交时，楼面价更是达到了4.15万元/㎡。
这么一来，6037地块后续的产品定价和利润空间留出了更多弹性。
当然，现现房时代下还有另一本账要算。现房销售意味着从拿地到回款周期拉长，资金沉淀成本显著增加。
以当前融资环境测算，2-3年的开发周期将额外推高财务成本约10%-15%，这部分支出也会侵蚀一部分利润空间。
城市设计定调，不做抬板社区
大兴供地在城市设计方面一向会给出比较详细的引导。
6037地块也不例外，按照供地条件附图中建议：
1、主体建筑南北方向布局，内部形成集中绿化空间，通过建筑错动变化形成有韵律的天际线，丰富空间肌理；
2、地块北侧、西侧主体建筑退让道路距离不小于5米，南侧、东侧退让不小于1米；
3、60米为本地块最高限制高度，已考虑相关的建筑高度局部弹性管控要求；
4、……（详见图则）
值得一提的是，在抬板盛行的北京楼市，西红门6037地块并未提及相关内容。
北京近日刚发布了抬板设计试行意见，明确七层及以上住宅可开展抬板，板下空间不计入地上建筑规模，并鼓励在地形高差、滨水沿线、轨道微中心三类用地上优先使用。
抬板本质上是在给社区增加立体公共空间、人车分流、会所、下沉庭院等改善性配置。
由此推测，6037地块大概率不会按“抬板社区”这类改善产品去打造，产品力更多会落在常规住宅逻辑上：控制总价、提高得房率、中小户型，走快速去化路线。
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